Cách tính hệ số sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định quyền lợi của chủ căn hộ. Từ đó, việc này giúp nhà đầu tư nắm được thông tin về quy mô công trình và chủ động lên kế hoạch, xác định chi phí và giấy tờ đầu tư. Vậy hệ số sử dụng đất là gì và cách tính thực hiện như thế nào?
Khái niệm hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất là chỉ số có tính ảnh hưởng hàng đầu đến quyền lợi của chủ sở hữu dự án xây dựng. Một cách dễ hiểu, đây là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn công trình không bao gồm diện tích sàn tầng mái và tầng hầm trên diện tích lô đất. Cách tính hệ số sử dụng đất sẽ thể hiện được các thông tin về quy mô và kinh phí xây dựng các căn hộ trên mỗi mét vuông đất.
Hệ số sử dụng đất là gì?
Tuỳ thuộc vào mỗi vị trí tương ứng mà hệ số sử dụng đất sẽ khác nhau. Tỷ lệ này này giúp ngăn chặn việc xây dựng quá số tầng tương ứng với tỷ lệ xây dựng cho phép. Do vậy, bạn cần tính toán hệ số sử dụng để xây dựng đúng quy định khi sở hữu đất nền, tránh những vi phạm và mức phạt không đáng có.
Hướng dẫn chi tiết cách tính hệ số sử dụng đất
Bất kỳ kiến trúc sư nào cũng đều phải nắm vững cách tính hệ số sử dụng đất nhằm mục đích xác định mật độ xây dựng diện tích sàn. Căn cứ theo thông tư 03/2016/TT-BXD của bộ xây dựng, hệ số sử dụng đất được tính như sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích xây dựng / Tổng diện tích lô đất (đơn vị tính sử dụng FAR đơn vị là lần)
Trong đó, tổng diện tích xây dựng bao gồm tổng diện tích sàn tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái và áp mái. Còn diện tích sàn một tầng là tổng diện tích sàn tường bao, mặt bằng logia, cầu thang, hộp kỹ thuật. Điều này cũng cho thấy rằng: hệ số sử dụng càng thấp thì chất lượng sống càng được nâng cao và dễ tìm được nhà đầu tư.
Hướng dẫn cách tính hệ số sử dụng đất
Xem ngay: Hướng dẫn bạn chi tiết cách tính diện tích đất nhanh và chính xác
Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa như thế nào?
Trên thực tế, người đầu tư không chỉ cần nắm vững cách tính hệ số sử dụng đất mà cũng nên hiểu rõ tầm quan trọng của hệ số trong xây dựng. Vậy hệ số sử dụng đất có ý nghĩa gì?
- Hệ số sử dụng xuất phát từ các quy hoạch đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép trong một tòa nhà.
- Hệ số này tỷ lệ thuận với mật độ dân cư trong khu vực. Hệ số càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp, tác động đến quyền lợi chủ căn hộ.
- Hệ số sử dụng càng cao thì kinh tế càng cao, kéo theo diện tích sàn và mật độ xây dựng tăng tác, động đến hệ thống hạ tầng khu vực.
- Hệ số còn gây ảnh hưởng đến quyền lợi chủ căn hộ. Tỷ lệ FAR càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ xây dựng.
- Chỉ số FAR càng thấp thì mục tiêu tái xây dựng dự án được giải toả càng cao. Do vậy, chỉ số FAR phải cao gấp 3 lần chỉ số căn hộ cũ.
- Hệ số này không những ảnh hưởng đến chất lượng sống khu dân cư mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi chủ sở hữu căn hộ.
Cách tính hệ số sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng
Việc quy hoạch thiếu kiểm soát hệ số sử dụng đất dẫn đến nhiều vấn đề lớn trong đô thị hoặc gây cản trở quá trình quản lý xây dựng. Do đó, các chủ đầu tư thường công bố mật độ xây dựng mà không thông báo căn hộ có hệ số sử dụng lớn.
Xem thêm: Diện tích tim tường là gì? cách tính diện tích tim tường
Những quy định hệ số sử dụng đất
Để thực hiện cách tính hệ số sử dụng đất chính xác nhất, nhà đầu tư phải nắm rõ quy định về hệ số, bao gồm: mật độ xây dựng, chiều cao công trình và hệ số sử dụng trên giấy phép. Những quy định mới nhất cần đảm đảm bảo trước khi tiến hành nộp hồ sơ xin phép xây dựng là:
- Theo quy chuẩn xây dựng năm 1997, hệ số sử dụng đất quy định là 5 lần.
- Theo quy chuẩn quy hoạch xây dựng năm 2008, lược bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.
- Chỉ tiêu sử dụng đất bằng mật độ xây dựng nhân với số tầng cao không tính hầm.
- Xác định ranh giới đường đỏ giữa đất xây dựng và đất nằm trong giới chỉ đỏ như lòng đường, vỉa hè hoặc đường giao thông.
- Với lô đất xây dựng nhà riêng lẻ có diện tích đất dưới 100m2 thì chiều cao phải dưới 25m và đảm bảo quy định về khoảng lùi.
- Quy định về chiều cao, số tầng trong tòa nhà phụ thuộc vào quy hoạch phát triển của từng vùng cụ thể. Đối với công trình trên 15 tầng thì mật độ xây dựng phải quản lý rõ ràng hệ số sử dụng đất.
- Đất xây dựng điểm dân cư phải phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Trong đó, đất xây dựng công cộng tối thiểu 5m2/người, đất giao thông 5m2/người và cây xanh công cộng 2m2/người.
Cần tuân thủ đúng quy định về hệ số sử dụng đất mới nhất
Việc xác định chính xác hệ số sử dụng đất sẽ giúp hoạt động xây dựng diễn ra thuận lợi, đồng thời bảo vệ quyền lợi chủ đầu tư nếu xảy ra mâu thuẫn. Chính vì vậy, nhà đầu từ cần hiểu rõ quy định và cách tính hệ số sử dụng đất để đưa ra kế hoạch xây dựng phù hợp và đảm bảo đúng tiến độ công trình.
Có thể bạn quan tâm: Quy hoạch 1/500 là gì? Phân biệt quy hoạch 1/500 và 1/2000
