Đất Vườn là gì? Đất Vườn Có Chuyển Thành Đất Ở Được Không?

Hiện nay, đất vườn đang là thuật ngữ phổ biến và được rất nhiều người quan tâm. Vậy đất vườn là gì? Đất vườn thuộc nhóm đất gì? Thời hạn sử dụng đất vườn là bao lâu? Có chuyển đất vườn thành đất ở được không? Hãy cùng thitruongbds24h tìm câu trả lời trong bài viết dưới đây nhé.

Đất vườn là gì? 

Trên thực tế, Đất vườn có thể hiểu là khuôn viên liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra thành một thửa độc lập. Mục đích sử dụng của đất vườn là để làm vườn, có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu, cây lâu năm như các loại cây ăn quả (mít, bưởi, chuối, cam,…),…

Đất vườn là gì?

Xét trên phương diện pháp luật, theo Luật Đất đai năm 2013, đất vườn không được xếp vào bất kỳ nhóm đất nào, dù là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Vấn đề này hiện vẫn còn gây nhiều tranh cãi, chưa đi đến thống nhất. Trên bản đồ địa chính cũng chưa có ký hiệu cụ thể quy định cho đất vườn.

Xem thêm: Đất HNK là gì? Quy định mới nhất

Phân biệt đất vườn với một số loại đất khác

Phân biệt đất vườn và đất trồng cây lâu năm

Theo Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999 của Tổng cục Địa chính ban hành hệ thống biểu thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai sử dụng thống nhất trong cả nước, trong đó có quy định:

  • Đất vườn: Là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
  • Đất trồng cây lâu năm: Là diện tích đất chuyên trồng các loại cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lâu năm khác kể cả trong và ngoài khu dân cư, có thời gian sinh trưởng trên một năm mới được thu hoạch sản phẩm và đất vườn ươm cây giống nông nghiệp lâu năm. Tạm quy ước đất trồng chuối, dứa (thơm), nho, thanh long cũng thống kê ở chỉ tiêu này.

Đồng thời tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính ngày 30/11/2001 hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước (hướng dẫn ghi trong Sổ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có loại đất làm vườn (Vườn) và đất trồng cây lâu năm (LN) thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Như vậy sự khác nhau chủ yếu giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm là: Thửa đất được xác định là đất vườn phải gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong khu dân cư.

Phân biệt đất vườn và đất ở

Theo quy định của Luật đất đai 2013 quy định về đất ở và đất vườn tách biệt nhau vì những điểm khác biệt sau :

  • Đất ở:

Mục đích sử dụng đất ở chính là dùng để xây nhà kiên cố hay đúng như tên gọi của nó là dùng đất ở. Đất ở nếu như chủ sở hữu chưa muốn xây dựng nhà ở có thể dùng sử dụng dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu mà không bị xử phạt vi phạm hành chính vì trong nghị định 102/2014/NĐ-CP không có quy định về xử phạt về hành vi này.

  • Đất vườn:

Đất vườn có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng của đất vườn có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nhưng nếu như muốn dùng để xây nhà ở thì cần phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 57 luật đất đai 2013 nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích.

Tuy nhiên đất vườn không được xác định vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp theo như phân loại đất tại điều 10 luật đất đai 2013.

Đất vườn là gì?

Đất vườn có bán được không?

Đất vườn được phép thực hiện giao dịch mua bán khi chủ sở hữu có đầy đủ giấy tờ pháp lý và mảnh đất không dính quy hoạch, tranh chấp, kiện tụng. Trường hợp đất vườn nằm trong nhóm đất nông nghiệp không được phép chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu không được phép bán.

Đất vườn có được cấp Sổ đỏ không?

Theo các quy định của pháp luật về đất đai, đất vườn được xác định là đất cùng thửa với đất xây dựng nhà ở (đất thổ cư). Chính vì vậy, đất vườn có được cấp Sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Căn cứ vào Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất vườn bao gồm:

  • Đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004.
  • Không vi phạm pháp luật về đất đai.
  • Không có tranh chấp.
  • Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Thời hạn sử dụng của đất vườn là bao lâu?

Theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 126, Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn sử dụng đất vườn được xác định như sau:

  • Đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn sử dụng là 50 năm.
  • Nhà nước cho cá nhân, hộ gia đình thuê đất vườn có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.

Như vậy, đất vườn có thời hạn sử dụng đất là 50 năm hoặc không quá 50 năm.

Khi hết hạn sử dụng, đất vườn có được gia hạn không?

Căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013, đất vườn khi hết thời hạn sử dụng đất không cần phải thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Đối với trường hợp đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi hết thời hạn, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm.

Đối với trường hợp Nhà nước cho cá nhân, hộ gia đình thuê đất vườn, thì khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân, hộ gia đình nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Có thể xây nhà trên đất vườn được không?

Mục đích sử dụng của đất vườn là để trồng cây lâu năm, cây hàng năm, không được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở. Nếu cá nhân, hộ gia đình muốn xây dựng nhà ở trên đất vườn thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, khi đó mới được phép xây dựng nhà ở.

UBND cấp huyện nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Cơ quan này sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất 12 tháng của huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cũng như mục đích, nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích để đưa ra quyết định cuối cùng.

Có thể xây nhà trên đất vườn được không?

Khi nào đất vườn được xác định là đất ở?

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 103 Luật Đất đai thì “Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở”.

Theo quy định tại Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai, “Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 của Luật này”.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 Luật Đất đai thì: “Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh”.

Như vậy, căn cứ các quy định của pháp luật đất đai nêu trên thì đất vườn, ao có các tiêu chí: Phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở và thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Đất vườn có được chuyển mục đích thành đất ở không?

Theo quy định tại Điều 52, Luật Đất đai 2013, căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

  • Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, để chuyển từ đất vườn sang đất ở cần đáp ứng hai điều kiện sau:

Thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Điều đó có nghĩa là, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra.

Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Tức là, người sử dụng đất phải có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Xem thêm: Đất CLN là đất gì? Có chuyển đổi đất CLN thành đất ở được không?

Thủ tục chuyển đất vườn thành đất ở mới nhất

Thủ tục chuyển đổi đất vườn thành đất ở

Căn cứ theo Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, trình tự thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở tuân theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đất vườn sang đất ở cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Giấy chứng nhận (sổ hồngsổ đỏ).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho phòng Tài nguyên và Môi trường. Hoặc cũng có thể nộp trực tiếp tại phòng Tài nguyên và Môi trường đối với những nơi chưa có bộ phận một cửa.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, bộ phận một cửa sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp. Phiếu này sẽ ghi rõ hạn trả kết quả.

Với trường hợp hồ sơ thiếu giấy tờ theo quy định, chưa hợp lệ, thì trong vòng không quá 3 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

Bước 4. Giải quyết yêu cầu

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn lên đất thổ cư. Người dân cần nộp đúng số tiền, đúng thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan thuế.

Bước 5. Trả kết quả

Kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, thời gian giải quyết hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở không quá 15 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian giải quyết không quá 25 ngày.

Chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở

Cách xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất ở được chia thành 2 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau:

  • Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở;
  • Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

cách tính phí chuyển mục đích sử dụng đất vườn

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Như vậy, qua bài viết trên, thitruongbds24h hy vọng quý khách hàng đã nắm được những thông tin cũng như quy đinh pháp luật mới nhất liên quan đến loại hình đất vườn. Đây là loại hình bất động sản đang được giới đầu tư hết sức quan tâm trong thời gian gần đây. 

Đừng quên truy cập website của chúng tôi hoặc liên hệ Hotline 0913336768 – 0973116622 để cập nhật những thông tin nóng hổi của thị trường bất đống sản Việt Nam nhé!

Đánh giá bài viết
0913336768
0973116622